Инвестиции в недвижимость всегда считались отличным способом сохранить собственные сбережения в долгосрочной перспективе. Однако сегодня можно не только покупать реальные квадратные метры площади или устать участником ПИФа, но и воспользоваться интересным предложением – вложениями в специализированный сектор – REIT. Сегодня поговорим об этом инструменте, то есть, REIT фонды – что это за инвестиции?
Важные особенности REIT
REIT – система, позволяющая инвесторам вкладываться в другие отрасли производства и промышленности посредством приобретения акций других компаний через биржевой фонд. Итак, REIT фонды – что это за инвестиции? Они позволяют получить существенную долю от дохода компании. Дивидендная доходность акций S&P 500 в общей сложности может быть приблизительно 2%, а от этого предприятия – до 4%.Причин, почему фонды отдают такие высокие проценты, существует всего 2:
- компания не должна выплачивать вкладчикам 90%, облагаемого налогами дохода;
- предприятия аналогичной сферы деятельности совсем не платят налогов.
В соответствии со статистическими исследованиями, было выявлено, что при включении в инвестпортфель активов REIT фондов, совокупная прибыльность комбинации повышается приблизительно на 0,3%. Если у вас фиксированный доход, то часть портфеля снизит риск на 1%.REIT включен в индексы S&P 500 и Russell 2000 в количестве 3/8% соответственно. Компании сферы REIT обладают активами в сумме около 3,5 миллионов долларов на территории Штатов. Из них, выставляемых на публичные торги, составляет около 2,5 миллионов долларов.
Предприятия со статусом REIT
Не всякое предприятие, инвестирующее в недвижимость, называется REIT. К таким организациям относятся только, соответствующие определенным требованиям Налогового кодекса:
- вкладывающие в недвижимость не меньше 75% собственных активов;
- получающие от 75% прибыли от источников финансирования, учитывая аренду, ренту, ипотеку и т.д.;
- отдающие не менее 90% от полученной прибыли вкладчикам;
- являющиеся юридическими лицами, и подлежащие системе налогообложения в качестве корпорации;
- обеспечивающие определенную схему распределения активов, где доля инвесторов составляет около 10%.
Фонды REIT инвестируют в любые типы недвижимости. Классифицируются на два основных вида:
- Долевые. Наделены правами владения или управления, приносят гораздо больший доход. Как правило, это публичные компании.
- Ипотечные. Обычно инвестируют в ипотечное кредитования или другие активы, связанные с жилищными займами. Доход заключается на разнице между издержками и принесенной прибылью.
Также существуют комбинированные формы, публичные и частные. В последнем случае компании освобождены от регистрации и их бумаги могут купить только институциональные инвесторы.
Как выбрать компанию для инвестиций
Специалисты рекомендуют новичкам выбирать крупные REIT с объемом капитализации минимум 20 миллиардов долларов. Предприятия, у которых миллиардные потоки выручки и стабильно высокая прибыль. Очень важно также предусмотреть территориальное размещение самого фонда.К примеру, КНР. Считается быстро растущим регионом с самой дорогой недвижимостью. При тотальной нехватке квадратных метров площади, стоимость недвижимости растет, как на дрожжах. Аналогичная ситуация, к примеру, наблюдается в Сингапуре. Однако и здесь невозможно быть на 100% уверенным, что прибыльность данных вложений будет высокой.
Правила покупки
Во всем мире существует огромное количество фондов REIT – более 100, подавляющее большинство из них работают с американскими финансовыми биржами. В Америке есть более 60% предприятий из всего мирового сообщества. Акции их продаются на любую сумму.Как уже говорилось выше, REIT – отдельная организация, перед приобретением активов которой следует провести тщательный анализ. К примеру, обратить внимание на прибыльность, указанную в финансовых отчетах, изучить долговую нагрузку и другие факторы, влияющие на развитие и рост компании.Ключевыми показателями эффективности работы REIT считаются:
- FFO (funds from operations), равный чистой прибыли, к которой присовокуплена амортизация собственности за вычетом прибыли от реализации недвижимости.
- Adjusted Funds From Operations (AFFO), помимо перечисленных параметров учитывает регулярные доходы и расходы.
Точечно подходить к вопросу выбора нецелесообразно, поэтому лучше купить акции сразу нескольких фондов, диверсифицируя тем самым свой инвестиционный портфель.Законодательство РФ пока не позволяет компаниям получить статус REIT, поэтому приобрести активы таких компаний соотечественникам можно только через брокера. Некоторые из акций S&P 500 можно приобрести через Петербургскую биржу, на которой сегодня доступны около 35 предприятий.